地产京沪深楼市何去何从荐股吧

看房选房 2022.05.12

地产:京沪深楼市何去何从 荐 股 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

报告要点:

香港楼市:黄金期满,调整开始香港楼市自2008年以来连续上涨的势头,在2015年10月止住脚步。春节之后,新界一则宅地以不足2万港币的楼板价成交,更是将香港市场推向舆论的风口浪尖。虽然事后显示此地块存在先天缺陷,但考虑到此前土地的连续流拍,以及去年10月后房价的连续下跌,香港市场步入由涨转跌的调整期已成现实。

我们认为香港房价下跌原因主要有三:1.房价连续上涨,投资需求逐渐主导市场;2.2009年后港府连续推出7轮限制降温措施,15年第七次加码以后给市场供需和心理预期带来了一定冲击; .四季度以美元加息为代表的国际金融环境的改变成为压倒香港房价最后一根稻草。但从长远来看,香港楼市最大的依托在于其独特的经济政治地位和地理区位,加上港府自身政策回旋空间尚有余地,我们认为香港楼市的调整将会持续,但以暴跌式崩盘的可能性较小。

京沪深港:深度对标,以资借鉴香港经济与内地紧密联系,楼市遭遇调整之后,京沪深等内地一线城市楼市顿觉压力。京沪深楼市究竟何去何从,需要与香港进行深度对标,在宏观行业状况、居民购房压力、购房投资回报等方面深入剖析。

首先,我们认为京沪深楼市长期仍处于健康区间,主要依据在于地产销售对GDP比例将随着存量房时代、经济转型深化继续走低,但土地供应收紧推动地价上升值得注意。其次,我们认为京沪深的居民购房压力整体较高,京沪稳中有降,深圳则异常上升,房价面临短期调整压力。最后,在投资回报率上,京沪深的房价涨幅方面远超香港,投资回报率高于香港;但租金回报率略低于港,但回升走势缩小了与无风险收益率的差距,京沪深房产的投资价值有所提升。

则实际全应用为: 短期风险提升,中长期持续看好京沪深三地因2015年房价上涨幅度过快,需求释放断层,短期有回调风险。

特别是深圳,行政区域面积较小,房价弹性大,2015年涨幅达 7%,房价收入比超过香港,且房价绝对值显著高于北京上海,短期可能存在回调风险。

但从中长期来看,京沪深因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈的吸引力,人口净流入量长期处于高位,基本面对行业需求具有显著支撑。政策方面,虽然围绕去库存展开的行业政策大多针对二三线城市,但利率下调等货币政策仍然对限购城市形成利好。

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